Nuovi estimi catastali allo studio... Altro pasticcio?

E’ allo studio, tanto per cambiare, una nuova rivisitazione degli estimi catastali che probabilmente non saranno più calcolati in funzione del numero dei vani bensì per metro quadrato (vedi articolo del Corriere della sera). Pare, il condizionale è d’obbligo, che i valori saliranno di ca. un 60 % e di conseguenza aumenteranno così tutte le varie tasse ed imposte dirette ed indirette. Come sempre, il cittadino comune ne dovrà pagare le conseguenze. Sebbene la questione sia complicata e non di facile soluzione, forse con un po’ d’impegno si potrebbe arrivare ad avere una linearità di trattamento facendo ricorso ad una banale, quanto a mio avviso, semplice considerazione e cioè che tutti sono disposti a pagare un qualsiasi importo purché sia ragionevole. Per meglio dire poco, ma lo pago.

Da anni sostengo che, se l’I.V.A. fosse il 5% piuttosto che il 21% tutti la pagherebbero. La gente non paga perché ladra di natura ma perché spesso si trova, suo malgrado, nella condizione di non poterlo fare. Nessuno sarebbe così idiota di evadere una somma così irrisoria. Non solo, se la fattura, fosse prova di pagamento e garanzia postuma del bene/servizio acquistato a maggior ragione tutti dovrebbero esigerla. Probabilmente è un concetto troppo semplice per un paese come il nostro così complicato.

Per quanto riguarda gli estimi catastali se si parte dal valore al metro quadrato siamo come al solito sulla strada sbagliata. Per molti miei clienti e più in generale nel settore immobiliare il metro-quadrato è un elemento di costante riferimento e, secondo il mio parere, il più fuorviante dei parametri usato per determinare il valore di un bene immobile. Resta comunque un parametro utile ma da utilizzarsi abbinato ad altri altrettanto importanti. Infatti, per quanto il metro-quadrato sia un’unità misurabile uguale per tutti e per quanto possa risultare un’unità qualitativa imprescindibile di ogni immobile non può esserlo per determinarne un prezzo in via assoluta. Nemmeno per unità immobiliari di uguale tipologia costruttiva e per medesima posizione.

Ecco, vedo già lo sguardo sbalordito del lettore. Da oltre 25 anni a questa parte, la maggior parte dei miei clienti, per non dire la totalità, ha sempre il cruccio di fare la solita domanda: “quanti metri quadrati sono?”. Ed io la solita inesorabile ed incompresa (spesso) risposta: “non lo so e se lo sapessi non glielo direi?”. Perché? Presto detto.

Il metro quadrato è un’unità di misura come il peso. 100 mq. sono 100 mq.: qui, a Milano, Varese, Como, New York  così come 80 Kg. lo sono nelle medesime città. Ma in funzione della loro disposizione possono determinare situazioni e valori diversi. Facciamo l’esempio pratico di 80 kg di peso riferiti ad una persona: un uomo di 80 kg. alto 1,50 m. ha sicuramente bisogno di una dieta ed è sicuramente sovrappeso. Uno alto 1,80 m. probabilmente ha una forma fisica più snella ed appropriata, salvo verificarne la muscolatura, mentre uno alto che 2 m. sarà leggermente sotto peso. Eppure 80 kg. sono 80 kg. Se poi la stessa unità di misura la rapportiamo su corpo di una donna piuttosto che di un uomo avremo altri valori completamente diversi tra loro.

Quindi, mentre la superficie abitativa (espressa in metri-quadrati) di un appartamento ci indica in maniera sommaria ma piuttosto verosimile la sua ampiezza difficilmente potrà indicarcene il valore poiché anche a parità di dimensioni e finiture il medesimo appartamento può avere valori diversi a seconda di varie situazioni come:

• il piano
• l’esposizione (nord, sud, est, ovest)
• la disposizione interna dei locali (un appartamento di 100 mq. che ha 20 mq. di corridoio e muri spessi 80 cm. non ha uno spazio abitativo fruibile come uno di metratura inferiore ma senza spazi inutilizzabili e muri di spessore inferiore e coibentazione più avanzata)
• la fruibilità dei locali (con grandi corridoi e disimpegni o privo di spazi non utilizzabili)
• la collocazione geografica nel medesimo paese/città (Milano centro è diversa da Milano Quarto Oggiaro)
• la vista (l’affaccio sul mare o sulla discarica comunale non è la stessa cosa)
• la vicinanza dei servizi (scuole, supermercati, mezzi di trasporto)

Ne consegue che a parità di metri quadrati e di qualità costruttiva i valori possono essere diametralmente opposti se accostati ad altre caratteristiche non certamente secondarie rispetto al metro quadro. Ecco perché, se l’estimo catastale dovesse basarsi semplicemente sulla superficie e zona censuaria si potrebbero determinare valori poco equi. La soluzione non è semplice, purtroppo.

Speriamo di non dover assistere ad un altro pastrocchio all’italiana.