Tabelle Millesimali

LE TABELLE MILLESIMALI

 

Le dell'edificio tabelle millesimali esprimono il valore 

di ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, rapportata al valore complessivo(che si considera pari a 1000) e servono a determinare in che misura ogni proprietario deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti e dei servizi comuni. Il valore millesimale di ciascuna proprietà non tiene conto dello stato di manutenzione, della rendita o delle migliorie eventualmente apportate dal suo proprietario: esprime unicamente la quota ideale di comproprietà dell'immobile e delle parti e impianti comuni. La formazione delle tabelle millesimali normalmente viene effettuata dal costruttore dello stabile. Diversamente, o in caso di revisione della tabella, è bene che il lavoro sia eseguito da un tecnico professionista e non dall'amministratore, a meno che quest'ultimo non riceva I'incarico con deliberazione unanime dell'assemblea. Le eventuali modifiche adottate senza tener conto di questi principi rendono nulle le relative delibere ed i condomini possono rivolgersi a un legale chiedendo la revisione delle tabelle. Le tabelle millesimali predisposte o modificate dal professionista incaricato devono essere sottoposte all'approvazione dell'assemblea e sono approvate solo con il consenso unanime di tutti i condomini. In caso contrario, la delibera non è efficace nei confronti degli assenti e di coloro che hanno espresso voto contrario. I valori che le tabelle millesimali attribuiscono alle singole proprietà possono essere modificati anche nell'interesse di un solo condomino, se viene dimostrato che sono frutto di errori oppure se, per il cambiamento di una pane dell'edificio (per esempio dopo divisioni o innovazioni di vasta portata), non rispecchiano più il valore delle singole porzioni immobiliari. Naturalmente, chi intende contestare per via giudiziaria I'erroneità di una tabella millesimale deve essere in grado di dimostrarlo. Per errore si deve intendere una discrepanza tra il valore effettivo e quello rappresentativo delle singole unità immobiliari, espresso dalla tabella millesimale. In genere le spese per la revisione delle tabelle millesimali vengono divise in base alla nuova tabella, ma a volte la spesa viene addebitata al condomino che, in seguito ai lavori eseguiti nella sua proprietà (come la realizzazione di un sopralzo o la costruzione di un parcheggio sotterraneo), ha reso necessario effettuare la revisione per adeguarsi all'arricchimento che ha tratto dalle innovazioni.

Le tabelle millesimali: la giurisprudenza

Cass. civ., sez. ll, 18 Aprile 2O02, n. 5633

La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1'117

CC non è tassativa. Per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi

la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto; a tal fine,

è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da

escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono

determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né I'inclusione del

bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Cass. civ., sez. ll, 14 DICEMBRE 1999, N. 14037

In tema di delibere condominiali, poiché, per la formazione delle tabelle

millesimali, è necessario il consenso di tutti i condomini, gli assentì

e i dissenzienti possono far valere la nullità relativa dell'atto, ai sensi

dell'art. 1421 CC, costituita dalla loro mancata adesione.

Cass. civ., sez. ll, 26 ottobre ,l996, N. 9366

L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali

sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse

e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto

a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare

ove esistano tabelle millesimali. Pertanto, nel caso di alienazione

di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi

è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.