Affitto con diritto di riscatto - alcune delucidazioni

Molti ci chiedono delucidazioni e spiegazioni sul contratto di Locazione con diritto di riscatto. Di seguito alcune considerazioni con la precisazione che, come sempre, non c'è niente di assoluto o di assolutamente esatto ma che, come in questo caso, ci possono essere situazioni che potrebbero essere decisamente interessanti.

Periodo difficile per il mercato immobiliare italiano. Venditori ed acquirenti non si incontrano più. Domanda ed offerta sono sempre più distanti. Chi vuole vendere non trova un compratore e chi vuole acquistare non riesce ad ottenere il credito necessario. Le banche richiedono condizioni stringenti per concedere i mutui e la ricchezza delle famiglie è stata messa a dura prova da anni di crisi economica. Così, non tutti riescono a raccogliere almeno il 25% di anticipo sul valore complessivo dell'immobile, in modo da poter ottenere un finanziamento sostenibile per procedere all'acquisto. Senza dimenticare il costo delle spese accessorie: Iva sul valore compravenduto, Notaio per atto di vendita/mutuo, costi bancari, perizie, agenzia…. Per arginare il problema, oltre allo “sconto + sconto” si cercano nuove idee per affrontare al meglio il mercato. Tra le varie opzioni la più interessante e, probabilmente più praticabile nell’immediato è la formula del rent-to-buy o affitto con diritto di riscatto.

AFFITTO CON DIRITTO DI RISCATTO – UN’OPPORTUNITÀ PER LE IMPRESE E PER I CLIENTI.

Causa la persistente difficoltà a vendere gli immobili “a magazzino” alcune l’impresa può proporre sul mercato la formula accattivante di “affitto con opzione di riscatto”. Tale formula riscontra l’interesse di molti clienti in difficoltà nell’ottenere prestiti dalla banche, sempre meno disponibili rispetto al passato. Anche gli spead applicati rendono la rata di mutuo insostenibile e non stimola il compratore.

In altri termini, visto che la banca sempre più spesso rinuncia a finanziare il potenziale compratore, l’impresa costruttrice propone di affittare il proprio immobile allo stesso soggetto interessato, con la riserva che in un dato momento questi possa esercitare l’ opzione di acquisto.

Il cliente così, dopo che avrà versato una discreta somma in affitti, potrebbe essere incentivato ad esercitare tale facoltà dato che all’atto della compravendita gli verrebbero decurtati, in parte o in toto, i canoni di locazione fin ad allora pagati.

Il vantaggio parrebbe essere reciproco: l ‘impresa mette a reddito il proprio immobile, nel contempo aumenta la possibilità di venderlo nel medio-lungo periodo. Il conduttore si trasforma in compratore con il vantaggio psicologico di “non aver buttato i soldi del canone”. L’impresa in sintesi punta sul fatto che con ogni probabilità l’ operazione andrà a buon fine visto che il conduttore non intenderà perdere l’occasione esercitando così l’opzione per l’acquisto.

Oltre tutto il conduttore vivendo nell’appartamento si sarà affezionato ad esso, alla zona, ai vicini , e pure avrà avuto modo di sperimentare la funzionalità della struttura, degli impianti (riscaldamento, elettrico, condizionamento d’aria etc.) e dei pregi (insonorizzazione, coibentazione, vicinato etc.). Ovviamente avrà avuto modo di soppesarne anche i limiti. In ogni modo l’esercizio dell’opzione risulterebbe frutto di una scelta consapevole.

IN SOSTANZA L’IMPRESA CON QUESTA FORMULA POTREBBE AVERE UNA SERIE DI BENEFICI:

• Attirare nuovi clienti che con la vendita tradizionale non riuscirebbe ad attrarre;
• Mettere a reddito immobili che altrimenti resterebbero vuoti;
• Abbattere i costi di gestione (amministrazione condominiale);
• Garantirsi la possibilità di avere compratori più motivati per gli immobili locati;
• Essere più competitivi sul prezzo di vendita con i concorrenti, visto che il prezzo futuro di vendita sarà decurtato di parte dei canoni;
• Agevolare il compratore nei confronti dell’istituto di credito che dovrà finanziare una percentuale minore dell’operazione;
• Vendere l’immobile al prezzo di mercato odierno o al Listino, senza dover scontare una percentuale alta subito per chiudere la trattativa;
• Gli immobili a reddito consentono di far fronte all’esposizione con gli istituti bancari che hanno finanziato l’operazione stessa;
• Gli stessi istituti bancari potrebbero essere incentivati a finanziare i clienti/compratori che stanno pagando regolarmente il canone di locazione.

ANCHE I CLIENTI POSSONO AVARE UNA SERIE DI VANTAGGI:

• Non butterebbero via totalmente il canone pagato per la casa cosa che viceversa accadrebbe nel caso della classica situazione della locazione;
• Il canone pagato si trasforma in un acconto sul prezzo e quindi un vero e proprio risparmio/accantonamento per l’acquisto futuro della casa;
• Possono cominciare a pagare la casa con la comodità di un affitto;
• Dilazionano il pagamento della casa nel tempo;
• Avranno minori difficoltà a richiedere un mutuo visto che la cifra finale sarà minore;
• Possono avere più tempo per consolidare la propria situazione lavorativa – vedi la situazione contingente del mondo del lavoro.

Le condizioni generali dei contratti (durata, canone, parte dell'affitto riscattabile per l'acquisto) possono variare in base agli accordi tra le parti. È chiaro che questa formula ha dei limiti, non è adatta, ad esempio, ai venditori che hanno bisogno immediato di liquidità per procedere all'acquisto di un'altra casa. È invece più interessante per i costruttori quando sono messi alle strette dalle condizioni di mercato. Il rent-to-buy permette di creare un flusso di cassa utile in caso di immobili che altrimenti resterebbero invenduti, limitando inoltre le spese di gestione e di condominio che passano in carico al locatario.

Per altre informazioni potete contattare:

MARCO FERRARI

Iscritto al Ruolo Mediatori c/o C.C.I.A.A. di Milano

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