Professionista Immobiliare

Come sempre in Italia, fatta la legge, si studia l’inganno. La legge 122/2005 ha stabilito che il costruttore ha l’obbligo di dare all'acquirente una fidejussione sulle somme verste e da versarsi a garanzia del buon esito dell’operazione. Riassumo il concetto per semplicità di tutti, in buona sostanza il costruttore ha l’obbligo di garantire al compratore tutte le somme versate in caso di suo fallimento durante il corso della costruzione. A tal proposito si legga l’interessante dispensa redatta a cura del Notariato ( guida_in_costruzione ). Poiché il costo è a carico del costruttore e poiché ciò implica alcune pratiche da sbrigare (per usare una metafora) molti fenomeni hanno ben pensato di inserire una clausola nel contratto preliminare in cui il cliente, di fatto, rinuncia ad avere quanto dovuto. Tutto ciò è illegale.

Ultimamente sto ricevendo telefonate di colleghi/amici che fanno più o meno così: “… ti ho chiamato perché sei sempre così carico…”. Che io sia un po’ incosciente, eccentrico ed un po’ fuori di melone è un dato piuttosto consolidato ormai da 46 anni. Sarà forse per la mia indole di eterno ottimista nonché di impenitente ed immaturo Peter Pan sempre alla ricerca dell’isola che non c’è, ma in un periodo dove anche le mie solide certezze vacillano sotto i colpi della crisi non posso che sentirmi rinfrancato. Fa piacere sapere di poter essere di conforto a chi oggi vede la situazione nera, per non dire nerissima. Pensare positivo, obietterà qualcuno, non cambia le cose. Vero. Pensare positivo come atteggiamento fine a se stesso

Il mercato immobiliare come tutti sanno è piuttosto fermo, per usare un eufemismo. Ciò però non vuol dire  che non offra spunti sui quali fare considerazioni interessanti. Ad esempio, uno su tutti, il valore che inesorabilmente cala vista la carenza di richieste e di interesse. Purtroppo chi ha comprato in momenti in cui il valore era molto alto oggi si ritrova a dover gestire una minusvalenza che, in qualche caso non riesce nemmeno a coprire il mutuo fatto per l’acquisto. Per chi invece si trova nella interessante situazione di dover solo acquistare, senza l’onere di dover vendere a propria volta, le cose cambiano. In effetti, la situazione è tale che 

In questi giorni ho avuto modo di constatare quanto la gente sia in preda alla paura da non riuscire più a  ragionare. Ho incontrato ed incontro quotidianamente persone che, impaurite e depresse dalla situazione critica contingente, non riesce più a reagire. Bloccate dal disagio e da credenze ormai consolidate nel tempo. Come ad esempio la paura che la banca ti possa buttare in mezzo ad una strada se non paghi il mutuo o ancora più semplicemente che il prezzo delle case non scenda a fronte di una offerta.

L’altro giorno osservavo mio figlio mentre giocava con il suo biberon ed il suo ferma-ciuccio. Il gioco consisteva  nell'inserire il prezioso porta ciuccio, che essendo dotato di una piccola catenella risultava di difficile manipolazione per un bimbo di 18 mesi,  all'interno del biberon stesso. Ecco che dopo qualche tentativo andato a vuoto, il piccolo genio (che certamente genio non diventerà visto il padre) riesce a centrare l’obiettivo ed a capire il meccanismo perfetto per ripetere in seguito la stessa operazione. Mentre lo osservo con la venerazione estasiata del padre penso a quanto queste testoline, a volte capricciose, siano intelligenti. Quanto,nonostante la loro piccola età, siano capaci di ragionare e di capire. Allora pensi che,

Ragionare per luoghi comuni non è proprio una filosofia di vita di cui andare fieri. Sebbene in molti casi il  comune pensare (male di solito) sia un peccato veniale che porta con sé un fondo di verità, per parafrasare il mitico Senatore Andreotti, non sempre è sinonimo di intelligenza e saggezza. Per quanto ognuno di noi ritenga se stesso dotato di un’intelligenza brillante, acuta e soprattutto originale non sempre, però il comportamento che ne consegue è altrettanto all’altezza. Anzi, spesso e volentieri è allineato al comune vox populi. Basti semplicemente pensare al condizionamento collettivo che hanno su di noi i vari messaggi pubblicitari. Basta osservare il mondo che ci circonda per verificare che ciò che viene propinato attraverso i messaggi pubblicitari è puntualmente presente nelle nostre abitudini, nei nostri abiti, cellulari, auto, e così via. Nessuno guarda la pubblicità ma tutti sono piccoli spot pubblicitari viaggianti. Niente di male, ovviamente.

La casa è un sogno, un desiderio, una passione, uno stile di vita, un punto di arrivo o un semplice  investimento. Ognuno di noi associa alla casa il proprio valore/desiderio, prettamente personale. Molte volte la ricerca per trovare la soluzione che ci soddisfi pienamente è lunga e complessa. Altre volte invece l’affinità è più facile ed intuitiva. Non c’è una regola da seguire, non c’è un tempo entro il quale la ricerca si può dire conclusa e non c’è un parametro certo per stabilire quando il risultato è buono o cattivo. Proprio per il fatto che la soggettività della ricerca è un fattore così unico ed univoco per ciascuno di noi è pressoché impossibile stabilire uno spartiacque che vada bene sempre. Semmai alcune volte sarebbe il caso che ognuno di noi stabilisse cosa rappresenta la casa per sé per indirizzare la ricerca sui giusti canali.

Attico, 4 o più locali In nuovo stabile in classe energetica A e con finiture molto interessanti non solo sotto l'aspetto architettonico e di risparmio energetico ma anche sotto il profilo acustico, disponiamo di unità abitativa posta al 4^ ed ultimo piano così composta: ingresso su ampio soggiorno, sala da pranzo, cucina abitabile che affacciano su grande terrazzo di 50 mq. e con splendida vista lago e monti, disimpegno per camera matrimoniale con bagno grande e balcone di 17 mq.. Scala di ampio agio che porta la piano sottotetto (piano) dove si può accedere anche con ingresso indipendente dal piano 5^ e dove si possono ricavare ulteriori due camere di cui una con proprio bagno, altra sala ampia sala tv/fitness/studio e altro bagno con doppio lavello, vasca e doccia. Il piano 4^ ha una superficie di mq. 115, il piano sottotetto mq. 115, il grande terrazzo panoramico 51.

Diciamoci la verità: siamo pigri. Siamo tutti un po’ pigri e un po’ intristiti dal brutto momento che stiamo vivendo. A furia di dire e di osservare che tutto gira male abbiamo pure perso le energie per reagire. Ci siamo talmente abituati ed un po’ assuefatti a questa triste “tiritera” che non ci sforziamo neppure di fare qualche piccolo cambiamento nelle nostre abitudini. Eppure cambiare abitudini o semplicemente l’approccio per l’acquisto della casa non costa nulla. Cambiare strategie, modificare il nostro modo di cercare casa non implica nessun investimento. Ma malgrado tutto la pigrizia ci ha preso. Bloccati alle vecchie abitudini nonostante il vecchio sistema/metodo per non dire l’intero mondo immobiliare si è azzerato. Le vecchie regole, le vecchie abitudini così come i vecchi prezzi non sono più attuali. Nonostante tutto ciò continuo ad osservare che sia gli operatori sia i clienti continuano imperterriti nei medesimi comportamenti. Con il risultato di continuare ad accentu...

Non c’è alternativa, guardare oltre è l’unica via per trovare nuovi stimoli. Cercare nuove risorse, esplorare nuovi territori e ripensare a tutto ciò che di buono abbiamo fatto in questi anni è la chiave per migliorare e migliorarsi. Io che ho fatto dell’entusiasmo e l’energia il mio “motore green” spinto ad energia pulita non faccio fatica a sentire nei mie clienti un po’ di ammirazione per essere sempre positivo. Ammetto che, sebbene qualche volta, la mia esuberanza lascia un po’ perplessi i miei interlocutori, la gran parte delle volte questa energia viene accettata con simpatia. Vedo e sento che molti ne rimangono un po’ scossi in positivo. Qualcuno ammette che sì sono un po’ fuori dalla norma ma che tutto sommato almeno la visita è stata interessante. Diciamo pure che andare a vedere una casa o un capannone non è certo come andare alle Maldive o a fare una scampaganta tra amici. Il prezzo, le tasse, i costi, il trasloco e l’agente immobiliare spesso inquietano… se poi va in o...

Il mondo della compravendita immobiliare è cambiato. Si è evoluto a tal punto che, per certi versi, si è involuto. Certe dinamiche si sono letteralmente stravolte e dove prima dominava la legge della domanda dell’offerta determinando valori di mercato pressoché veritieri e stabili, oggi anche questo semplice principio fatica a ritrovarsi. Non perché certi presupposti di trattativa o valori non siano validi come principio ma perché è talmente alta l’offerta e talmente poca e poco sostanziosa la richiesta che la distanza tra le parti è diventata incolmabile. La distanza teorica tra domanda ed offerta non è più colmabile economicamente parlando… non c’è il denaro contante o finanziario che riesca a colmare esigenze del venditore e le possibilità del compratore. Pertanto è inutile stare ore ed ore a parlare che il mio immobile vale tanto per questo e per quel motivo. Ed è altrettanto inutile stare a disquisire che il prezzo richiesto non vale sempre per questo o quel motivo.

In questo periodo sono tante le famiglie bloccate dal mutuo vecchio ed incagliato oppure dal nuovo che non si riesce ad ottenere. Le banche non aiutano a fare chiarezza e soprattutto restano indifferenti al problema dando risposte vaghe lasciando le famiglie sole nel proprio disagio. Disagio di non riuscire ad onorare il mutuo che non è certo volontà delle famiglie ma frutto di difficoltà contingenti legate al momento particolare. Si pensi a quante famiglie hanno perso il posto di lavoro ed alla difficoltà di trovarne uno nuovo. Si può invece estinguere anticipatamente il mutuo contratto anche quando ci sono delle rate arretrate o quand'anche fosse stato sospeso per via della moratoria concessa per legge. Non solo, il debito residuo, nonostante tutto è anche trattabile. In un momento come questo dove lavoro e crisi contingente creano così tanti problemi alle famiglie avere la possibilità di togliersi un peso decisamente oneroso non è un’utopia e nemmeno un miraggio.

Diceva Einstein: “è più facile rompere un atomo che spezzare il pregiudizio”. Mai affermazione fu  più vera ed azzeccata nella vita di tutti i giorni e, udite udite anche nel mondo immobiliare. Senza voler passare per pazzo o bastian contrario a tutti i costi voglio semplicemente affermare un concetto molto semplice e cioè che la metratura di un bene immobile non ne determina il suo valore e nemmeno il suo spazio. Spesso infatti il primo approccio del cliente quando si rivolge ad un operatore sia esso impresa o agente immobiliare è condizionato dal PRE-GIUDIZIO della metratura dell’immobile. Anche gli annunci che descrivono in vendita o in locazione i beni immobili portano sempre (e su alcuni portali obbligatoriamente) la metratura del bene. E’ evidente, lo dico subito per non passare per demente, che 100 mq. sono diversi da 30 mq. chiaro. Sapere o conoscere la metratura di un appartamento non è un capriccio dell’acquirente. Stabilire se un bene è di 100, 90, 92, 55 mq. è un’opera...

Quasi tutti i giorni ricevo la stessa domanda: “come va il lavoro? Come va il mercato immobiliare?”. Sento anche affermazioni degli ottimisti come il sottoscritto, che questo è probabilmente il momento migliore per acquistare casa o il capannone per l’azienda. Verissimo. In questo momento si possono trovare sul mercato un’infinità di immobili di ogni tipologia, prezzo e metratura. Il mondo è pressoché tutto in vendita con la relativa possibilità per il compratore di poter trovare l’immobile ideale per qualità e prezzo. E’ altrettanto un dato inconfutabile che si possano trovare prezzi interessanti ed anche laddove il prezzo proposto fosse ancora alto è molto probabile che il venditore accetti di abbassarlo pur di vendere. In molti casi la crisi ha indotto i venditori a concedere veri e propri saldi, strozzati da mutui non più sostenibili o per la mancanza di lavoro... Queste condizioni dovrebbero incoraggiare i compratori a caccia di buoni affari o anche più semplicemente t...

La buona educazione ed il rispetto dell’altro dovrebbe essere la prima regola di comportamento. Il pilastro fondamentale che sorregge il nostro rapporto con gli altri, siano essi amici, parenti, clienti o semplici sconosciuti. Sarà che i mie vecchi genitori ed anch’io come padre e come persona sono stato abituato a seguire questo insegnamento ma faccio davvero fatica ad accettare certi comportamenti e certi malcostumi odierni. Purtroppo, nonostante la vita frenetica e tutte le difficoltà a cui bisogna oggi far fronte non sempre l’istinto della buona educazione viene a galla, soffocato dalle pressanti e difficoltose realtà quotidiane. Il lavoro, la vita famigliare, le sofferenze economiche, gli impegni in genere ci costringono, nostro malgrado a comportamenti poco eleganti ed a volte sgarbati.

Scommettere su una ripresa del mercato immobiliare è azione assai rischiosa e oggettivamente piuttosto folle. Ma si sa che spesso è proprio colui che impavido e un po’ incosciente si butta con entusiasmo alla ricerca del proprio sogno che poi riesce a realizzarlo. Certo ci vuole coraggio. Molto coraggio per decidere di fare il grande salto, di buttarsi in questo mare così agitato. Come quando seduti sugli scogli si osservano le onde che s’infrangono rumorose è difficile pensare che in profondità regnino la pace ed il silenzio. Eppure solo a pochi metri sotto il livello delle onde cambia tutto. Ecco, se si avesse il coraggio di tuffarsi nel blu si potrebbe assaporare la bellezza del paesaggio marino, il silenzio, i coralli, la vita che scorre serena nonostante le onde in superficie. Oggi il mercato è così: tutti fermi sugli scogli, paralizzati dal fruscio delle onde e dalla paura di tuffarsi.

Che il mercato immobiliare sia in fase molto critica e che la situazione sia tale che si possano trovare immobili a condizioni vantaggiose è un dato ormai noto a tutti. Anche il primo homo sapiens lo ha capito. Che la difficoltà di trovare potenziali compratori abbia portato ad un ridimensionamento dei prezzi e delle pretese economiche della maggior parte dei venditori è altrettanto assodato. Inutile nascondersi dietro un dito, oggi, chi può disporre di liquidità può trovare le condizioni ideali per acquistare a prezzo molto interessante e con ampia scelta. La regola è molto semplice e la capisce pure un bambino: domanda ed offerta. Quando l’offerta è molta e la richiesta scarseggia il prezzo diminuisce. Facile, semplice, chiaro. Per quanto sia evidente e chiaro questo meccanismo non è altrettanto scontato che ciò valga o sia applicabile a qualsiasi proposta immobiliare.

Ecco di seguito una tabella riassuntiva della tassazione nei trasferimenti degli immobili sia residenziali, sia strumentali e/o terreni.  Nuova tassazione sulle compravendite immobiliari a partire dal 01 gennaio 2014 Immobili ad uso abitativo. Acquisto immobile “prima casa” da un privato o da impresa che cede esente Fino al 31/12/2013 Dal 01/01/2014 Imposta di registro 3 % 2 % Imposta ipotecaria € 168 € 50 Imposta catastale € 168 € 50 Acquisto immobile “prima casa” da impresa che cede ad IVA Fino al 31/12/2013 Dal 01/01/2014 IVA 4 % 4 % Imposta di registro € 168 € 200 Imposta ipotecaria € 168 € 200 Imposta catastale € 168 € 200 Acquisto immobile ad uso abitativo non “prima casa”...

Rivoluzione nelle compravendite immobiliari o nuovo delirio legislativo tutto italiano? Dopo l’introduzione del titolo di acquisto negli atti notarili con tanto di numero di assegni/bonifici e numeri di conti correnti (alla faccia della privacy – visto che sono atti pubblici) introdotta dalla Legge Bersani, ecco l’ultimo colpo di genio nella prossima legge di stabilità. Infatti, all’art 35 della legge di stabilità è contenuta una piccola rivoluzione per le compravendite immobiliari. Pare, appunto, che i soldi versati dall’acquirente per l’acquisto di una casa al momento del rogito non andranno direttamente al venditore, ma ad un fondo gestito dal notaio che li consegnerà solo a trasferimento di proprietà avvenuto. Capito bene? NO, non è uno scherzo, tutto vero. Gli interessi del fondo serviranno allo stato per alimentare i finanziamenti agevolati alle piccole e medie imprese.

da “il sole 24 ore”: Torna la Scia per il cambio sagome degli edifici Torna la Scia, Segnalazione certificata di inizio attività, nel caso in cui le ristrutturazioni modifichino la sagoma (non il volume) degli edifici ma con una misura più stringente di tutela dei centri storici che restano esclusi. L’Aula del Senato, infatti, ha approvato con 190 sì, 69 no e un astenuto, l’emendamento dei relatori al Dl del fare che riscrive parte dell’articolo 30 mentre non é stato posto in votazione l’emendamento approvato dalle commissioni Affari Costituzionali e Bilancio che faceva ‘saltare’ la misura di semplificazione.  Il Sole 24 Ore – leggi su http://24o.it/12L3Z1 Certo che con questa nuova direttiva il governo ed il suo decreto hanno saputo cogliere l’essenza ultima della crisi del mercato immobiliare. Chissà a questo punto, come la notizia si diffonderà tra gli operatori del settore, come tutto il comparto reagirà con impeto. Speriamo che i comuni non vengano sommersi da nuove ...