Perché il mercato immobiliare è fermo

Quasi tutti i giorni ricevo la stessa domanda: “come va il lavoro? Come va il mercato immobiliare?”. Sento

anche affermazioni degli ottimisti come il sottoscritto, che questo è probabilmente il momento migliore per acquistare casa o il capannone per l’azienda. Verissimo. In questo momento si possono trovare sul mercato un’infinità di immobili di ogni tipologia, prezzo e metratura. Il mondo è pressoché tutto in vendita con la relativa possibilità per il compratore di poter trovare l’immobile ideale per qualità e prezzo. E’ altrettanto un dato inconfutabile che si possano trovare prezzi interessanti ed anche laddove il prezzo proposto fosse ancora alto è molto probabile che il venditore accetti di abbassarlo pur di vendere. In molti casi la crisi ha indotto i venditori a concedere veri e propri saldi, strozzati da mutui non più sostenibili o per la mancanza di lavoro...

Queste condizioni dovrebbero incoraggiare i compratori a caccia di buoni affari o anche più semplicemente tutti coloro che vogliono mettere su casa o cambiare il proprio negozio/capannone. Con così tanta offerta e con prezzi così bassi dovrebbe esserci una corsa ad accaparrarsi i migliori affari.

Le agenzie immobiliari ed i professionisti del settore dovrebbero fare affari d’oro. Purtroppo la teorica opportunità di business è frenata da molti fattori:

• La mancanza di lavoro

• La difficoltà di accesso al credito e tassi troppo alti

• La tassazione pesante nelle compravendite

• La mancanza di una politica seria nel settore

Infatti quand’anche vi fossero le condizioni di fare un buon affare, chi è quel buon padre di famiglia che si butta in un  acquisto se non ha la certezza del proprio posto di lavoro. Anche quando si abbia la possibilità di disporre di un buon lavoro e qualche risparmio è diventato quasi impossibile avere accesso al credito. Gli istituti bancari infatti hanno attivato una politica comune, guarda caso, aumentando gli spread sui tassi di mutuo. Per dirla in parole povere, lo spread è il margine di guadagno che la Banca si riserva sull’importo di mutuo rilasciato. Fino a qualche anno fa lo spread medio era tra lo 0,90% e l’1,5% oggi invece si aggira intorno al 2,80 – 3,5%. 

Tanto per fare un esempio concreto:

Mutuo di € 150.000 x 25 anni con tasso 1,25% = € 582,00 mensili

Mutuo di € 150.000 x 25 anni con tasso 3,50% = € 750,90 mensili

Differenza di € 160,90 mensili che per 12 mesi vuol dire € 2.026, 80!!!

Non solo. Sempre gli istituti bancari, e guarda caso proprio tutti, incaricano i propri periti di periziare i beni immobili da ipotecare e regolarmente sottostimano il valore del bene. Infatti finanziando l’80% del valore stimato, minore è il valore di perizia e minore sarà l’importo finanziato. Quindi, sempre per essere concreti, se un immobile di valore 100 è potenzialmente finanziabile per 80… nel caso la perizia fosse 80 il mutuo consentito sarà di 56! A questo punto se possiedi la differenza di 20 + le spese con un ipotetico finanziamento di 80 ti mancheranno dei quattrini per comprare se l’erogato fosse 56. Risultato: purtroppo anche il più ottimista dei compratori dovrà rinunciare all’acquisto.

Insomma si concede di meno, grazie a perizie inconfutabili e si applica uno spread più alto. Il cliente o lo scoraggi con un basso importo o con una grande rata. Se poi il cliente non molla, allora pur concedendo meno attengo un guadagno maggiore. Infine altre due piccole osservazioni sono importanti da conoscere e cioè che se anche i clienti avessero a disposizione risparmi accumulati nel tempo quando si compra un bene immobile, soprattutto strumentale (capannoni, uffici, magazzini), c’è sempre e puntuale l’accertamento dell’agenzia delle entrate. Certo l’agenzia deve fare il proprio lavoro ed accertare azioni fraudolente, ci mancherebbe, ma sappiamo tutti che l’onere della prova non spetta all’agenzia ma al contribuente che magari ha mangiato pane e cipolle per una vita e si trova invece inquisito. Risultato? Mi tengo i quattrini in tasca e non investo nell’azienda o su una potenziale seconda casa…

Vogliamo poi parlare della tassazione nelle compravendite immobiliari e della mancanza di politiche serie per sbloccare questa situazione?  

Direi di no, c’è abbastanza materia fin qui per fare una rivoluzione… ma chissà come mai si parla di Sanremo, di Renzi, delle sfilate di Moda a Milano, di Zukemberg che compra WhatsApp, di Fassino che parla inglese… vuoi mettere? Tutto vero, vedi corriere.it del 21.02.2014