Non si può rinunciare alla fidejussione per immobili in costruzione

Come sempre in Italia, fatta la legge, si studia l’inganno. La legge 122/2005 ha stabilito che il costruttore ha

l’obbligo di dare all'acquirente una fidejussione sulle somme verste e da versarsi a garanzia del buon esito dell’operazione. Riassumo il concetto per semplicità di tutti, in buona sostanza il costruttore ha l’obbligo di garantire al compratore tutte le somme versate in caso di suo fallimento durante il corso della costruzione. A tal proposito si legga l’interessante dispensa redatta a cura del Notariato (guida_in_costruzione). Poiché il costo è a carico del costruttore e poiché ciò implica alcune pratiche da sbrigare (per usare una metafora) molti fenomeni hanno ben pensato di inserire una clausola nel contratto preliminare in cui il cliente, di fatto, rinuncia ad avere quanto dovuto. Tutto ciò è illegale.

Non si può rinunciare ad avere garanzia sui pagamenti in caso di immobile in fase di costruzione. In questo periodo soprattutto. Si legga quindi quanto riportato nel piano casa appena approvato.

Con la pubblicazione sulla G.U. 27.5.2014, n. 121, della Legge n. 80/2014 è stato convertito il DL n. 47/2014, Decreto c.d. “Casa”, che apporta una serie di importanti novità tra cui:

NOVITÀ IN MATERIA DI DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI

In sede di conversione è stato modificato il D.Lgs. n. 122/2005 contenente la disciplina delle tutele dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

(Si rammenta che le tutele previste ex D.Lgs. n. 122/2005 a favore degli acquirenti si applicano ai “contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto” dal 21.7.2005.)

Inderogabilità delle tutele e divieto di rinuncia pattizia

Con riguardo all’applicabilità delle tutele in esame con l’inserimento del nuovo comma 1-bis all’art. 5 è stato disposto:

a) il divieto per l’acquirente di rinunciare alle tutele previste “dal presente decreto” (trattasi in particolare della prestazione di garanzia fideiussoria e della polizza assicurativa decennale);

b) la nullità di qualsiasi clausola contraria da intendersi eventualmente come “non apposta”.

Estensione diritto prelazione al coniuge

L’art. 9, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005, riconosce in capo al promissario acquirente che ha “ricevuto” l’immobile e lo ha adibito ad abitazione principale “per sé o per un proprio parente in primo grado”, il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo. In sede di conversione è stata prevista la possibilità che tale diritto di prelazione scatti anche nel caso in cui l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del coniuge dell’acquirente, in precedenza escluso.

Limiti all'azione revocatoria

Con riguardo all’azione revocatoria fallimentare per gli atti a titolo oneroso che hanno per effetto il trasferimento della proprietà / altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, l’art. 10, D.Lgs. n. 122/2005 ne esclude l’esperibilità allorché “l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare”.

L’azione revocatoria è infatti finalizzata a ottenere la declaratoria di inefficacia delle cessioni poste in essere al ricorrere di determinati presupposti e la suddetta limitazione risulta dunque migliorativa della tutela contrattuale dell’acquirente.

Analogamente a quanto sopra, in sede di conversione è stato aggiunto il riferimento anche alla residenza del coniuge dell’acquirente, con conseguente allargamento del limite dell’esperibilità della predetta azione revocatoria fallimentare.