Conviene sempre attendre che i prezzi scendano per comprare casa?

Molte persone si chiedono: è meglio comprare casa adesso o conviene aspettare che scendano i prezzi, come alcuni analisti suggeriscono? A prima vista può sembrare ovvia la risposta, ma, supponendo che i prezzi scendano davvero, il risparmio guadagnato può essere mangiato dal mutuo. Com'è possibile? Perché il costo dei prestiti, nel frattempo, sta salendo e questa è una realtà indiscutibile

vediamo un esempio concreto:

Simuliamo l'acquisto di una casa, del valore di 150mila euro, con un mutuo dell'80% a tasso variabile a 30 anni, ossia 120mila euro. Prendiamo poi l'euribor medio degli ultimi dieci anni, del 3,3% e aggiungiamo, per essere ottimisti, uno spread applicato dalla banca dell'1,2%

In questo caso la quota mensile sarà di 608 euro al mese, per un risultato finale di 218.888 euro restituiti alla banca, dei quali 68.888 euro sono interessi. dobbiamo poi aggiungere i 30mila euro di esborso iniziale, più le spese e le tasse, che cambiano a seconda che si tratti di prima casa o di una casa nuova. senza contare le spese, la casa alla fine costa 265.388 euro

facciamo la prima prova: il prezzo della casa scende del 10%, ma nel frattempo gli interessi aumentano di 60 punti basici, ossia dello 0,6%. vediamo nel terzo grafico che il risparmio finale si riduce al 5%: il resto, se l'è mangiato il mutuo

se il costo del mutuo aumenta invece di 100 punti basici, ossia dell'1%, il risparmio finale sarebbe solo dell'1%. nel caso estremo in cui l'aumento sia di 200 punti, ossia del 2%, la casa alla fine, nonostante lo sconto, ci viene a costare un 8% in più

questo accade perché quando si compra una casa con il mutuo nessuno pensa agli interessi, ma solo al prezzo di listino. nei grafici qui di seguito vediamo i dati incrociati tra sconti e interessi. in ogni caso bisogna sempre ricordare che ad un prezzo di vendita inferiore corrisponde una tassazione inferiore e quello è un vantaggio assoluto

nei grafici vediamo come cambia il prezzo finale in base allo sconto (orizzontale) e all'aemento del differenziale sui mutui (verticale)