Mercato immobiliare e prezzi. Ognuno dice la sua...

Che il mercato sia fermo, che non vi siano soldi, che le banche non finanziano più come prima, che i prezzi delle case siano troppo alti.... è la tiritera quotidiana. Stime e previsioni si sprecano, dai super esperti del mercato ai politici c'è una costante attenzione al comparto immobiliare in genere. Mercato da cui ovviamente dipendono tutti: chi non ha un tetto sopra la testa? In affitto o in proprietà tutti vivono sotto un tetto più o meno grande. Forse per questo motivo tutti si ritengono "abbastanza" esperti. Infatti, ogni giorno c'è sempre qulacuno che spara la sua ed invidua in questo o quello il reale problema della situazione.

In realtà la situazione non è così disastrosa. Non vi è un solo motivo più decisivo di altri perchè questa oconomia e questo comparto siano così in crisi. Vi è una serie tale di situazioni concatenate fra loro che fanno sì che si abbia una percezione ancora peggiore dello stato di fatto. Tant'è che analizzando bene il contesto si potrebbero trovare alcuni aspetti decisamente positivi.

Vediamo le situzioni che a mio avviso hanno determinato la situazione odierna:

1. Dopo tanti anni di crescita eccessiva era normale aspettarsi un periodo di stallo. La crescita vertiginosa, sostenuta in parte dal sistema creditizio, ha incentivato le persone ad indebitarsi oltre le proprie possibilità.
2. Negli ultimi anni anche il credito al consumo e la difficoltà di risparmio delle famiglie ha finito per erodere anche i risparmi accantonati negli anni buoni. Meglio non parlare dell'effetto euro con il cambio della lira.
3. Le aziende avrebbero bisogno di essere sostenute sia politicamente, sia finanziariamente. Purtroppo sia nell'uno sia nell'altro campo oggi si sta facendo di tutto per disincentivare il settore produttivo. Ne consegue che la cassaintegrazione o più semplicente le aziende che chiudono i battenti lasciando a casa intere famiglie non incentiva certo a cambiar casa.... semmai a venderla per estinguere il mutuo con la banca.
4. Oggi pur essendo rimasto invariato o quasi l'uribor (parametro generalmente usato per indicizzare i mutui a tasso variabile) le banche hanno alzato lo spread (il loro margine di guadagno) ed hanno diminuito la percentuale di finanziamento. Non solo, ora la tattica dell'istituto di credito è quella di periziare case che valgono "100" ad "80"così che il prestito da concedere al potenziale acquirente sia l'80% dell'80 e non del "100". In soldoni, aumentano il tasso d'interesse e finanziano di meno. Non male come strategia. Se è vero che Basilea 3 ha imposto criteri più rigidi alle banche, è altrettanto vero che questo sistema non incentiva le persone a cambiar casa, semmai le scoraggia.
5. Il fatto che i risparmi si siano erosi per molte famiglie e che le banche non concedono credito contribuisce notevolmente sulla capacità di acquisto. Insomma, la potezialità di effettuare un acquisto cala drasticamente. Domanda ed offerta ormai non si incontrano più, troppo distanti tra loro. Una richiesta spinta vero l'alto da anni di grande euforia ed una richiesta sempre più misera e senza risorse finanziarie adeguate.

Altri ancora sono i problemi su cui soffermarsi. Ma così facendo si rischia di vedere grigio anche quello che grigio non è. Di tutto questo trambusto qualcosa di positivo si può raccogliere:

1. vi sono più immobili sul mercato e quindi maggiore possibilità di scelta. Chi ha necessità di comprare ha la possibilità di scegliere fra più offerte. Il mercato è più lento e ti consente di riflettere meglio su dove e cosa scegliere.
2. i venditori sono più predisposti a sostenere una trattativa sul prezzo di vendita rispetto ai tempi vacche grasse quando avevano la fila di compratori.... oggi che i tempi di vendita si sono dilatati fino a 9/12 mesi anche per i più determinati avere una proposta dopo così tanto tempo li convinge che forse è meglio scendere a compromessi pur di vendere.
3. i prezzi quando c'è tanta offerta scendono altro che balle!! chi dice che i prezzi non scendono è sicuramente qualcuno che non vive il mercato tutti i giorni. I venditori intelligenti sanno benissimo che in tempi come questi per vendere bisogna essere competitivi: soprattutto sul prezzo!
4. la difficoltà nelle vendite ha spazzato e sta spazzando via soggetti poco "seri". Agenti immobiliari poco preparati ed in molti casi poco seri. Imprese di costruzione poco solide hanno dovuto cedere il passo ad opreatori più solidi a tutto vantaggio di potenziali acquirenti più sereni.

In conclusione, se è assolutamente vero che il momento contingente sia pareticolarmente difficile è altrettanto vero che ciò porti con sè anche alcuni aspetti positivi che potrebbero essere sfruttati.

Buona giornata a tutti.