Professionista Immobiliare

Fare i prepotenti con chi è in difficoltà è facile, soprattutto se generalmente chi si trova in queste condizioni è anche piuttosto poco esperto di leggi e normative. Ci vuole del “pelo” ma questo non manca mai a chi, stando dietro una scrivania  è pure convinto e cosciente che chi sta dall'altra parte è tecnicamente poco preparato. Diciamo anche che nella maggior parte dei casi le persone oneste che si trovano in difficoltà sono “ignoranti” in materia, nel senso che fanno altro (di professione) nella vita e non hanno conoscenza profonda delle dinamiche bancarie e/o del sistema creditizio ed immobiliare. Generalmente hanno una conoscenza vaga ed improntata, comunque, alla buona educazione di comportamento e al comune senso del dovere: bisogna sempre pagare.

In questi giorni ho avuto modo di constatare quanto la gente sia in preda alla paura da non riuscire più a  ragionare. Ho incontrato ed incontro quotidianamente persone che, impaurite e depresse dalla situazione critica contingente, non riesce più a reagire. Bloccate dal disagio e da credenze ormai consolidate nel tempo. Come ad esempio la paura che la banca ti possa buttare in mezzo ad una strada se non paghi il mutuo o ancora più semplicemente che il prezzo delle case non scenda a fronte di una offerta.

Diciamoci la verità: siamo pigri. Siamo tutti un po’ pigri e un po’ intristiti dal brutto momento che stiamo vivendo. A furia di dire e di osservare che tutto gira male abbiamo pure perso le energie per reagire. Ci siamo talmente abituati ed un po’ assuefatti a questa triste “tiritera” che non ci sforziamo neppure di fare qualche piccolo cambiamento nelle nostre abitudini. Eppure cambiare abitudini o semplicemente l’approccio per l’acquisto della casa non costa nulla. Cambiare strategie, modificare il nostro modo di cercare casa non implica nessun investimento. Ma malgrado tutto la pigrizia ci ha preso. Bloccati alle vecchie abitudini nonostante il vecchio sistema/metodo per non dire l’intero mondo immobiliare si è azzerato. Le vecchie regole, le vecchie abitudini così come i vecchi prezzi non sono più attuali. Nonostante tutto ciò continuo ad osservare che sia gli operatori sia i clienti continuano imperterriti nei medesimi comportamenti. Con il risultato di continuare ad accentu...

Il mutuo acceso qualche anno fa, magari a tasso fisso, sperando di garantirsi una rata stabile e confidando nel proprio lavoro che, fino ad allora, era rimasto stabile oggi è un peso per tante, tantissime famiglie. È possibile fare la sospensione, certo, ma il capitale resta lì fermo ad aspettarci. Inoltre il crollo del 30 – 40 % del valore della nostra casa comprata solo poco tempo fa non consente nemmeno di estinguere il mutuo residuo rivendendola. Così si resta schiacciati nella morsa del mercato che è crollato e di una rata che viceversa resta costante e che ti soffoca. Se poi anche il lavoro non è più stabile come prima o peggio non c’è più… allora tutto si complica. Avete mai detto al funzionario allo sportello che non volete più pagare? O peggio che volete rivedere la durata, il tasso, le condizioni? Ecco di solito risposte vaghe del tipo che non si può, che il tasso, che la banca ha l’ipoteca, che se non pagate venite segnalati, che se vogliono si prendono il quinto del vos...

Uscire dalla crisi si può, si deve. Per certi versi è più facile di quanto si possa pensare a condizione che forza politica e finanziaria si pongano nella modalità giusta verso il problema. Il problema casa oggi è molto grave ma con uno sforzo collettivo si potrebbe superare. Manca la volontà di affrontare seriamente il nocciolo del problema: l’accesso al credito ed il costo del credito. Oggi infatti gli istituti bancari, per una serie di ragioni in parte comprensibili, hanno alzato gli spead (per disincentivare la richiesta di credito) e declinano molte pratiche per la paura che il cliente non riesca a far fronte alla rata in caso di perdita del posto di lavoro. La situazione contingente è questa inutile negarlo. Ora serve però trovare una nuova via. Dopo ormai 6 anni di crisi non c’è più sufficiente tempo per aspettare che il lavoro riprenda e che il cittadino accantoni un po’ di riserve finanziarie, Nel frattempo il mercato è bloccato, le imprese soffrono e il sistema non rip...

In un periodo come questo in cui bisognerebbe fare qualcosa per uscire dalla crisi e dove sarebbe opportuno incentivare il settore immobiliare ogni giorni si scopre quanto sia invece difficile risollevarsi. Più passa il tempo e più si affonda…. e più passa il tempo e più norme, leggi, usi e consuetudini sottaciuti per anni rallentano e contrastano anche quei cittadini che vorrebbero fare qualcosa per uscire dalla crisi. Ad esempio chi volesse vendere un immobile e fosse così fortunato da trovare un compratore per la propria casa che, udite udite, fosse pure interessato ad accollarsi il mutuo residuo non potrebbe farlo. O meglio. Potrebbe pure cedere al nuovo compratore di subentrare nel residuo mutuo ma la banca non concederà di liberare il venditore dal vincolo sottoscritto in origine. In soldoni se il nuovo compratore non dovesse pagare la banca si riserva il diritto di andare dal primo mutuatario per riscuotere il credito originario. Non ci credete? Purtroppo è così, verifi...

Si è concluso il “travaso” degli agenti finanziari e mediatori creditizi dai vecchi albi tenuti dalla Banca d’Italia ai nuovi elenchi gestiti dall’Organismo degli agenti e dei mediatori (Oam). Con questo passaggio gli agenti immobiliari non potranno più segnalare mutui ai propri clienti, e tanto meno ottenerne un ricavo. È quanto stabilito dal decreto legge 141/2010 che entra in vigore, dopo due anni transitori.

MOLTE SONO LE OPINIONI ED I SONDAGGI CHE VENGONO ESEGUITI IN MERITO AL MERCATO IMMOBILIARE OGGI IN ITALIA. Si può prevedere l'andamento del mercato immobiliare? Certamente non è facile, ma alcuni studi sono più solidi di altri o meglio elaborati. E' il caso per esempio del sondaggio congiunturale della banca d'italia sul mercato delle abitazioni in italia, i cui risultati anticipano sempre di qualche mese la radiografia del mattone. Questa volta, sebbene tutti i dati siano ancora pessimi, si intravedono i primi segnali di un futuro disgelo. Lo studio come ogni 

Mutui è una crisi ormai certificata. La fotografia esce dai dati pubblicati dall'istat relativi al quarto trimestre del 2011. R ispetto all'analogo periodo dell'anno precedente l'accensione di mutui è diminuita del 31,3%. S i tratta del dato peggiore dal 1998 Gli spread delle banche arrivati alle stelle hanno reso sempre più rigidi i criteri per la concessione dei mutui e fatto calare la domanda da parte delle familie e delle imprese. Diciamo pure che lo scoramento è tale che solo l'idea di andare in banca è deprimente. Per chi ha bisogno di un prestito si apre sempre di più il baratro del cosiddetto  credit crunch , ossia il blocco della liquidità da parte delle banche. Ad essere diminuiti (del 48%) sono soprattutto i mutui non garantiti da ipoteca immobiliare, mentre i cosiddetti mutui ipotecari- ovvero i mutui che prevedono la casa come garanzia- hanno subito un'inflessione del 19,6%.  In numero assoluto, nel quarto trimestre del  2011 sono stat...

Il primo parametro che viene tenuto in considerazione è il loan to value (ltv) ovvero il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile. La valutazione del loan to value è di fondamentale importanza nel settore dei mutui: più alto è il valore dell'immobile a garanzia rispetto al mutuo maggiori sono le garanzie di cui gode l'istituto di credito. Il primo livello di ltv individuato dalle banche si attesta tra il 50% e il 60% . Questa soglia consente al mutuatario (chi chiede il mutuo) di ottenere il miglior tasso applicabile dalla banca. Il secondo livello di ltv si attesta intorno all'80%, che fa riferimento all'offerta standard. Si può arrivare anche a un ltv del 95% o addirittura del 100%, ma in questi casi si va incontro a tassi di interesse meno favorevoli per compensare il maggior rischio del finanziatore e per ripagare i costi di una polizza fideiussoria che garantisce le quote eccedenti l'80%. Un secondo parametro di riferimento è il rapporto rata-r...

C'è chi dice che l'IMU farà precipitare i prezzi delle case, chi sostiene che invece i prezzi sono stabili (Ance - costruttori ovviamente), chi invece che è ripreso l'accesso al credito... (Ghizzoni - presidente Unicredit). Come sempre ognuno dice la sua e non si capisce chi abbia ragione. O forse sarebbe meglio dire, a che titolo ed a che pro? Comunque, chi conosce il mercato vero, quello delle famiglie e delle piccole medie imprese sa che la situazione è piuttosto critica e che come sempre quando c'è poca richiesta e tanta offerta i prezzi calano. Questo lo sa anche un bambino di 2 anni ed è la regola numero 1 del mercato.  Non solo, in un momento in cui l'accesso al credito è di fatto impedito, anche la capacità di acquisto diminuisce e pertanto il punto d'incontro tra domanda ed offerta si attesta su valori più bassi.  Insomma, poche balle, i prezzi non si abbassano certo di molto sulla carta o sui listini. Diverso l'atteggiamento invece quando la...

Dl liberalizzazioni: si dimettono i vertici dell'Abi La protesta del comitato di presidenza dell'Associazione bancaria, contro l'articolo 27 bis del decreto liberalizzazioni La cosa bella delle democrazie evolute e della vita italiana in particolare è che ognuno può fare e dire quello che vuole sapendo che troverà sempre il consenso di qualcosa o di qualcuno. Ormai è talmente prassi consolidata che anche le cose più vergognose trovano sempre un certo consenso. Forse ormai siamo assuefatti ai fatti più bislacchi. Tutto infatti, ormai va al contrario: l'assassino viaggia libero in attesa di processo, il pensionato va in galera perché non ha pagato il canone rai, la guardia di finanza non può fare accertamenti nello sportello bancario che ha sede nel parlamento... Ora le banche si ribellano per le liberalizzazioni? In questo momento di mercato?  Per chi non lo sapesse: l'euribor 3 Mesi, principale coefficiente per calcolare i tassi dei mutui a tasso ...

Che il mercato sia fermo, che non vi siano soldi, che le banche non finanziano più come prima, che i prezzi delle case siano troppo alti.... è la tiritera quotidiana. Stime e previsioni si sprecano, dai super esperti del mercato ai politici c'è una costante attenzione al comparto immobiliare in genere. Mercato da cui ovviamente dipendono tutti: chi non ha un tetto sopra la testa? In affitto o in proprietà tutti vivono sotto un tetto più o meno grande. Forse per questo motivo tutti si ritengono "abbastanza" esperti. Infatti, ogni giorno c'è sempre qulacuno che spara la sua ed invidua in questo o quello il reale problema della situazione. In realtà la situazione non è così disastrosa. Non vi è un solo motivo più decisivo di altri perchè questa oconomia e questo comparto siano così in crisi. Vi è una serie tale di situazioni concatenate fra loro che fanno sì che si abbia una percezione ancora peggiore dello stato di fatto. Tant'è che analizzando bene il contesto s...

Nel mezzo della crisi finanziaria e di tutte le pessime notizie che ci giungono dai mercati, finalmente possiamo annunciare qualcosa di buono . l'indice eurbor , il principale indicatore su cui si calcola la rata del mutuo a tasso variabile, è sceso , dopo mesi di costante crescita. anche l'irs, su cui si calcolano i futuri mutui a tasso fisso, è in netta contrazione dopo i sussulti dei mercati l'euribor 3 mesi è tornato a quota 1,53% , lo stesso valore di giugno 2011. l'euribor 1 mese, sempre più scelto da molte famiglie, è invece retrocesso a 1,34% le ottime notizie vengono poi dall'irs, l'indice su cui viene calcolato il mutuo a tasso fisso (a cui bisogna, naturalmente, aggiungere lo spread applicato dalla banca). sui mutui a 30 anni è passato dal 3,83% di inizio luglio al 3,02% di qualche giorno fa, su quelli a 25 anni è sceso dal 3,86% al 3,08%. il calo dell'irs permette chi vuole accendere in questo momento un mutuo a tasso fisso di o...

Da sempre si discute se sia meglio o più conveniente abitare in affitto o acquistare un immobile facendosi un mutuo. Scelta, peraltro, difficile che va inquadrata nelle varie situazioni di mercato e nelle esigenze familiari e personali. Ecco alcune considerazioni fatte da esperti del settore che hanno analizzato la convenienza diversa delle due possibili scelte: affitto e mutuo. La maggior parte degli italiani non ha dubbi: è molto meglio comprare casa che vivere in affitto . Molti sono i fattori culturali, ma anche quelli finanziari, dato che si ritiene che pagare un canone mensile sia come buttare i soldi. Un’analisi di casa plus 24, la nuova rivista settimanale dedicata alla casa, cerca di capire se dal punto di vista economico si tratta di una scelta saggia e la risposta finale è sì: la convenienza del mutuo si vede già dopo dieci anni. Comprare casa non è, secondo quest’inchiesta, solo una questione culturale, ma ha dei fondamenti razionali ed economici. Vediamo perché par...

Non è molto, ma è meglio di niente. Con l'approssimarsi delle scadenze sulle dichiarazioni dei redditi , ricordiamo che una delle opportunità più richieste dai contribuenti è la detrazione dall'irpef gli interessi passivi del mutuo. Ecco come fare la detrazione irpef che consente al cliente-contribuente di recuperare dall'imposta (lorda), in sede di dichiarazione dei redditi, riguarda il 19% degli interessi passivi , nonché degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati per mutui ipotecari stipulati per acquistare l'abitazione principale ricordiamo che per abitazione principale si intende quella in cui si è effettivamente residenti. La detrazione va calcolata su un importo massimo di 4mila euro . in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, questo limite va riferito all'ammontare complessivo sostenuto Come si calcola? Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere usata la formula: costo di ac...

Il governo vuole congelare il tasso fisso. I tecnici del ministero del tesoro e dell'abi, associazione banche italiane, stanno lavorando ad una nuova misura per aiutare le famiglie in difficoltà con la rata del mutuo . Con l'aumento degli indici euribor, infatti, chi ha il tasso variabile comincia a sentire gli aumenti della rata. e siccome i tassi di interesse continueranno a crescere, si stanno studiando agevolazioni per rinegoziare il prestito a tasso variabile. La conversione del tasso variabile in fisso, in effetti, è già una possibilità prevista dal decreto bersani sulla rinegoziazione dei mutui. ma la novità a cui sta lavorando il ministero è quella di agevolare il passaggio. In che  modo? congelando l'attuale livello dei tassi fissi , ossia mantenendo l'indice irs tra il 3,5% e il 3,6% per un mutuo a 10 anni. cosa signfica? l'indice irs, o eurirs, è il tasso su cui si calcolano i mutui a tasso fisso. questo indice aveva raggiunto un minimo storico...

chi è riuscito a stipulare un mutuo a tasso fisso tra agosto e ottobre 2010 ha fatto davvero un ottimo affare. l' indice eurirs , il tasso di riferimento su cui si calcola la rata del mutuo a tasso fisso, è infatti tornato a crescere, portandosi, per un prestito ventennale, già al 4%. ciò significa che, applicando gli spread, i mutui a tasso fisso sono già al 5% questo è stato l'andamento dell'eurirs negli ultimi due anni vediamo che per tutto il 2010 l'eurirs si è mosso al di sotto del 4%, arrivando addirittura alla soglia de 3% ad agosto-settembre. poi è cominciata la risalita me vediamo adesso cosa è successo a ridosso dell' annuncio della bce, il 7 aprile scorso , di aumentare il costo del denaro quali sono le conseguenze? ovviamente per chi ha già stipulato un mutuo, nessuna. cambiano invece i tassi finali (eurirs + spread, ossia il guadagno applicato dalla banca) dei nuovi prestiti: un mutuo a tasso fisso attorno al 4,15% per 20 anni, non esiste più u...

In un momento in cui bisognerebbe agevolare il consumatore in genere e le famiglie tutte, soprattutto in un settore come quello della prima casa, le banche in alcuni casi non si rendono molto disponibili. altroconsumo , associazione in difesa dei diritti dei consumatori, ha fatto il seguente esperimento: ha consultato 181 banche in merito alla surroga del mutuo , che in teoria dovrebbe essere garantita e gratuita . ma ha scopero che le cose vanno in realtà in modo assai diverso. le città considerate nell'inchiesta sono bergamo, brescia, milano, napoli, prato, roma, taranto, torino, verona. l'inchiesta condotta da altroconsumo su 181 sportelli bancari in 9 città dimostra che il 24% di agenzie bancarie, ben 44 su 181 visitate, pongono limiti alla richiesta di trasferimento di mutuo con surroga a costo zero da un istituto a un altro, contravvenendo alla legge sulla portabilità dei mutui nel 13% delle agenzie coinvolte nell'indagine la surroga non è addirittura stata...

In tempi di euribor ancora ai minimi, seppure in lieve aumento, il mutuo a tasso variabile è ancora il più richiesto dagli italiani. Vi presentiamo la classifica dei mutui più convenienti, stilata dall'osservatorio di mutui online. I dati sono calcolati prendendo come esempio un 35enne che sottoscrive un mutuo di 120 mila euro, pari all’80% del valore dell’immobile, di 150 mila euro. I dati sono stati rilevati il 7 febbraio 2011 e si riferiscono a questo specifico esempio: cambiando anche una sola delle caratteristiche del richiedente o dell'immobile, o modificando l'importo del finanziamento, le condizioni possono cambiare sensibilmente. Verifica la tua situazione su mutuionline   durata tasso rata (euro) isc banca 1. 10 anni 2,17% 1,113 2,22% che banca 2. 15 anni 2,10% 778 2,22% gruppo bipiemme 3. 20 anni 2,10% 613 2,20% gruppo bipiemme 4. 25 anni 2,16% 518 2,28% cariparma 5. 30 anni 2,21% 456 2,32% carip...